河西又一区域二手房价格破5万!次新房与名校学区房到底该怎么选?
近期,西妹看到中介在朋友圈发布的一条仁恒绿洲新岛的推房信息,仁恒绿洲新岛二期180㎡,中间楼层,总价900万!均价刚好5万/㎡。
仁恒绿洲新岛二期是8月10日刚刚交付的。是岛上为数不多的次新房。
项目地址:建邺区葡园路与中新大道交汇处(10号地铁线江心洲站)
层数:高层26F
面积段:94㎡-180㎡
得房率:约79%
物业:仁恒物业(1.9元/㎡·月+公摊水电约0.5元/㎡·月)
项目动态:仁恒绿洲新岛预计下半年加推88㎡、135㎡户型,具体信息待定。 项目二期还剩1栋楼,三期四栋楼未推出,上一次开盘已是2015年12月份,当时均价33000元/㎡。
次新房在市场上一直很受宠,除了刚交付的仁恒绿洲新岛二期以外,河西中部的宏图上水云锦亦是如此。原来河西二手房首位一直是仁恒江湾城,自从去年12月底宏图上水云锦交付以来,宏图上水云锦后来者居上成功跃至首位。
江湾神话被打破?
宏图上水云锦为何能稳居第一?
项目地址:建邺区云锦路与怡康街交汇处,兴隆大街地铁旁
层数:高层18F
面积段:115㎡-143㎡
得房率:约80%
物业:宏图物业(1.9元/平·月+公摊费0.7元/平·月)
项目动态: 宏图上水云锦预计后期推出二期1号楼,主力面积130(54套)、143平米(18套),一梯一户,共计72套房源,拟2018年下半年交付。项目在售115-780㎡的沿街商铺,均价4.5-6.5万元/㎡。 项目总共还剩3栋楼216套房源。
西妹思考了一下这两个小区为何能卖到如此高价,原因大致如下:
1、位置上,宏图上水云锦和仁恒绿洲新岛都紧邻地铁,前者是河西中部中心区域,名校学区房;后者是位于江心洲上,独有的江岛资源。
2、品质上,两个楼盘的得房率都约80%,宏图上水云锦143㎡四房户型曾一度被神化的黄金户型。
3、在新房买不到的情况下,次新房占据较大优势。
次新房优点的确很多,相对于新房来说,次新房只要有房源挂出就能买到,直接拎包入住,与新房一样是全新。
相对于名校学区二手房来说,次新房首先是比二手房要新,次新房的潜力也比年限已久的二手房要大。但是次新房有一个致命的缺点,那就是贵,关键是次新房一般都还未满2年,税费也比新房和二手房贵得多。
那么,次新房和名校学区二手房到底买哪个呢?
以宏图上水云锦所在的名校学区房为例
从新城小学怡康街分校学区房来看,房龄决定了房子的价格(不绝对,与房子品质等都有关系),最贵的是宏图上水云锦挂牌均价57671元/㎡,是2017年交付的。最便宜的金陵世家挂牌均价31968元/㎡,是2001年交付的。房龄相差16年,价格相差2.5万/㎡。
金陵世家
从外表就看得出年龄了,不过金陵世家小区内部绿化和整洁程度保持的还算不错。
如果你手里资金没那么足,但有学区房需求的可以考虑2005年之前的小区,价格上相对便宜,一般在3-4万/㎡;
如果你手里资金还算富足,我建议挑选凤凰和熙这类品质高,房龄较短的,相比于次新房来说还是便宜了不少呢!
但如果你追求居住舒适度,我建议你选择宏图上水云锦这类的次新房,除了价格以外,与新房基本无差。
其实,现实情况下,河西最受欢迎的房子是什么样的呢?
据统计河西成交量最高的价格一般是在4万/㎡以下,3万/㎡以下的成交也占不少,河西中部成交价超5万/㎡其实少之又少!
(成交情况来源:链家网)
市场上的报价很多时候只能作为一个参考作用,而成交价表明了最真实的市场,超5万/㎡的河西想找接盘侠已经是有些困难了。加上河西这几个月没什么动静,没有任何刺激因素,成交价也上不来。
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